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Résidence secondaire - Location meublée - LMNP - Loi Bouvard

Pour les impôts, tout logement qui n'est pas votre résidence principale, c'est-à-dire que vous n'habitez pas habituellement, est une résidence secondaire. Il peut donc s'agir d'un lieu de villégiature ou de logements en location ou vacants dont vous êtes propriétaire.

Autre "chez soi"de week-end ou de vacances, ce logement a un coût annuel de l'ordre de 1 à 3% de sa valeur vénale (150 000 € : 1500 à 4500 € / an). Généralement meublé, vous pouvez louer temporairement ce bien pour réduire ou annuler vos frais, ou pour augmenter vos revenus.

Vous devenez alors Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et vous allez bénéficier d'un statut fiscal particulier mais demandant un peu de gestion.

Si vous investissez dans de l'immobilier meublé spécifique (HEPAD, résidences pour étudiants ou médicalisées) et que vous le louez, par bail de 9 années minimum, à un gestionnaire unique qui va le sous-louer, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt dite Loi Bouvard, de 11% du montant HT limité à 300 000 €, étalée sur 9 ans.

Vous pouvez accéder au statut avantageux de loueur en meublé professionnel (LMP) sous conditions très strictes si votre foyer fiscal perçoit des revenus par ailleurs.

Résidence principale - Loi Pinel

La résidence principale est le logement d'habitation effectif d'un contribuable. Une résidence est  principale à partir du moment où le contribuable et sa famille y vivent et où le centre des intérêts matériels et professionnels s'y trouve. On peut en être propriétaire, ou locataire à titre gratuit ou payant.

La Résidence principale personnelle, familiale, est d'abord un bien l'immobilier. Aussi le bien fondé et le côté rationnel de la REGLE D'OR devraient s'appliquer à plein. Elle doit trop souvent faire face à l'affectif "coup de cœur".

La loi Pinel s'applique à un immobilier neuf (ou ancien remis aux normes RT2012), situé en "zone tendue", loué nu (non meublé) à titre de résidence principale d'un contribuable (foyer fiscal) pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Les zones, loyers et revenus maximum du locataire bénéficiaire sont encadrés et redéfinis chaque année par la Loi de Finance.

En contrepartie de son engagement financier, le propriétaire investisseur bailleur va bénéficier d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 22% du prix d'acquisition limité à 2 habitations et à hauteur de 300 000 € sur l'année, réduction étalée sur les 6, 9 ou 12 ans suivant la livraison du bien. L'investisseur peut louer à un ascendant (parent) ou descendant (enfant) à condition que ce dernier soit fiscalement autonome (hors le foyer fiscal du propriétaire). Les loyers perçus sont des revenus fonciers qui doivent être effectivement perçus et déclarés.

Loi Malraux - MH - Déficit Foncier

Les immobiliers Loi Malraux et les MH, les monuments historiques sont par principe de beaux bâtiments à forte valeur esthétique, historique et patrimoniale.

L'Etat ne pouvant pas financer leur réhabilitation faute de moyens, il accorde aux investisseurs amoureux de vieilles pierre des avantages fiscaux conséquents.

Ces opérations immobilières sont aujourd'hui très sécurisées pour les investisseurs. La REGLE D'OR aura son importance au moment de la revente.

Les programmes en déficit Foncier (DF) sont par principe des opérations de réhabilitation d'immeubles anciens avec un prix d'acqusition bas et de gros travaux à la clé.

C'est la possibilité de créer sur une seule opération du déficit fiscal important, déductible des revenus fonciers existants imposés à la tranche marginale.

Souvent issus du patrimoine des "Zinzins", les investisseurs institutionnels (Assurances, établissements financiers), ce sont des marchés cachés (vente en bloc d'immeubles qui seront découpés pour être renovés). Leur autre grand avantage réside dans leur localisation, en général en centre ville, avec à moyen et long terme d'intéressantes perspectives de plus-value.

Durée de détention : obligation de louer 3 années suivant la dernière imputation de déficit.

Ces opérations sont plus nombreuses et moins conraignantes que les Malraux et les MH, plus simples à mettres en oeuvre, mais aussi plus difficiles à cerner. La REGLE D'OR est essentielle.

Résidences Séniors actifs

Bien vivre sa retraite avec des activités "à la carte".

Quand on prépare ou que l'on commence à vivre sa retraite et que l'on est toujours (et heureusement) en bonne forme physique et intellectuelle, quand la maison ou l'appartement est devenu trop grand, trop difficile à entretenir, à gérer, à vivre, quand on souhaite prendre soin de soi, profiter du soleil et de son temps, changer de vie et de responsabilités souvent imposées, se faire de nouveaux amis, se passionner pour d'autres activités et d'autres lieux, être dans un environnement plus chaleureux et choisi, c'est une très bonne solution.

Petites maisons ou appartements neufs, bien pensés et sécurisés avec un service de conciergerie, on en trouve aujourd'hui presque partout en France, en ville ou en centre ville pour certains, au bord de la mer ou dans le calme campagnard pour d'autres, le choix existe, comme propriétaire ou locataire.

La loi Pinel est applicable à ce type d'investissement.

C'est pour de jeunes ou des séniors, un investissement fiscal avec des locataires fidèles et sérieux. Futurs séniors actifs, vous pouvez acheter à l'avance dans un lieu que vous aimez et faire financer par le fisc et un locataire votre future résidence principale de futur retraité actif ! Si vous changez d'avis, vous profiterez de loyers ou vous vendrez.

Le statut LMNP peut aussi s'envisager selon les cas.

Habitation personnelle ou location Pinel ou meublée, la REGLE D'OR s'applique à tout achat immobilier

 
 
 

Outre Mer - Etranger

OUTRE MER

Nota : nous n'accompagnons ce type d'investissement fiscal qu'au bénéfice de personnes d'origine ultra-marine ou connaissant parfaitement les lieux et les habitants.

2 - Loi Pinel - Très avantageuse solution financière et fiscale pour loger ses parents ou de la famille proche en attendant un retour au pays, pour la retraite par exemple.

L'investissement en résidence labellisée Pinel louée nue à titre de résidence principale en Outre mer bénéficie de réductions d'impôt  plus importantes qu'en Métropole. Elles sont, pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans de location, de 23%, 29% et 31% du prix d'acquisition limité à 2 habitations et à hauteur de 300 000 € sur l'année.

L'investisseur peut louer à un ascendant (parent) ou descendant à condition qu'il soit fiscalement autonome (hors le foyer fiscal du propriétaire). Ne rentre pas dans la limite des "niches fiscales".

Les loyers perçus sont des revenus fonciers qui doivent être effectivement perçus et déclarés.

​​ETRANGER

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Démembrement temporaire

Tout bien et particulièrement tout bien immobilier peut être démembré (séparé) en deux éléments : la nue-propriété (les murs) et l'usufruit - le fait de l'habiter (usus) ou de le louer (fructus)

On  peut ainsi acheter un bien, en garder la nue-propriété et concéder l'usufruit à un tiers pour une durée déterminée à l'avance par contrat. Au terme prévu, la pleine propriété se reconstruit sans frais, sans passer chez le notaire.

Le bien immobilier est acheté "décoté" de la valeur de l'usufruit,correspondant par exemple à 12-15 années de loyers pour un usufruit d'une durée de 12-15 ans.

La décote est de 40% à 60% par rapport au prix du marché.

L'usufruitier prend tous les frais en charges (hors les frais de syndic en général) pendant toute la durée du contrat.

Le bien n'est pas assujetti à l'IFI (ex ISF).

Acheté avec un emprunt, la totalité des intérêts et des assurances sera du déficit foncier déductible d'autres revenus de même nature ou cumulable (règle des 6 ans)

Aucun frais ni démarche administrative particulière en fin de contrat hormis indication pour prélèvement à la source.

Nota : On peut aussi céder temporairement l'usufruit d'un bien locatif existant (non soumis à des obligations "fiscales" ) à un tiers, un enfant étudiant, par exemple.

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