Le démembrement

Une séparation gagnante, des retrouvailles qui rapportent !

Contribuables concernés

En situation de revenus fonciers

Type d'avantage fiscal

Achat d'un bien immobilier de 40% à 60% de sa valeur

Conditions à respecter

L'usufruit du bien est cédé pendant une période donnée

Dispositif

Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien. On distingue ainsi deux parties :

- La nue-propriété : le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas exploiter le bien

- L'usufruit : l'usufruitier détient le droit d'occuper le logement sans payer de loyers, de le prêter ou d'en percevoir les revenus. Il peut ainsi conclure ou renouveler seul les baux d'habitation et professionnel, en choisissant lui-même le locataire et en fixant seul les conditions du bail.

Le principe de ce montage est de céder l'usufruit pendant 15 à 20 ans à un exploitant afin que ce dernier en récolte les bénéfices. En contrepartie cet usufruitier participera à l'achat du bien et à la fin de cette période l'investisseur (nu-propriétaire) retrouvera son bien en pleine propriété.

Conditions à respecter

Les grosses réparations (*) sont à la charge du nu-propriétaire (l'investisseur), comprenant les travaux sur des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières (article 606 du code civile). Les autres réparations sont d'entretien et donc à l'actif de l'usufruitier. Ce dernier est tenu également de payer les charges annuelles telles que l'assurance incendie, la taxe foncière, frais de gestion, ...

Avantage fiscal

Les revenus tirés de la location ainsi que les charges d'exploitation étant destinés à l'usufruitier, l'investisseur ne pourra déduire que les travaux de grosses réparations dans sa situation foncière (de la même manière qu'en régime de droit commun). Les intérêts d'emprunt quant à eux ne sont déductibles que sur du revenus fonciers, d'où l'avantage d'avoir des revenus fonciers existants afin de déduire ces intérêts.

Fin du démembrement

A la fin de la période de cession de l'usufruit, l'investisseur récupère le bien en pleine propriété et peut ainsi jouir de cet usufruit. Il pourra donc tirer bénéfices de la location mais aussi devra s'acquitter de toutes les charges et devra déclarer le bien à son actif pour l'FI.

L'investisseur aura donc récupéré son bien qu'il aura acquis de 40% à 60% de sa valeur.

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(*) Il peut y avoir un accord stipulant que les grosses réparations seront à la charge du locataire/gestionnaire pendant la durée du démembrement

maj IDimmo 03/2019